未稼働の不動産を、ペット同伴型の体験宿泊施設へ転換

01ISSUE

課題｜新しい資産を買う前に、持つ資産を動かす

事業を広げるとき、新しい不動産を取得することを考えがちです。しかし、すでに持つ資産が動いていない状態で、さらに資産を増やすことは、固定費とリスクを増やします。まず、未稼働の棟をどう使うかが、経営の課題でした。

賃貸にしても、周囲との差が生まれにくい場合があります。そこで、用途そのものを変えることを検討しました。

02PROBLEM TREE

課題を掘り下げる

目に見える問題から、その原因、さらにその奥にある経営上の制約まで、順に掘り下げて整理しました。表面の症状に対処するだけでは、同じ問題が形を変えて戻ってくるためです。

• 1表面｜1棟が収益を生んでいない固定費だけがかかります。
• 2原因｜用途が定まっていない周囲と差のつく使い方が決まっていません。
• 3さらに奥｜資産の活用を、体験の設計から考えていない建物の用途を、顧客と体験から決める発想が必要でした。
• 4経営上の制約｜固定費が重く、稼働しないと利益が出ない稼働率が事業の成否を決めます。

03BUSINESS BEFORE

支援前の状況｜2棟の不動産

この事業者は、2棟の不動産を保有しています。1棟は賃貸として稼働していますが、もう1棟は稼働していません。資産はあるのに、収益を生んでいない。未稼働の物件は、固定費がかかり続ける一方で、収入がない状態、つまり機会損失です。

04NEW BUSINESS

新事業｜ペット同伴型の一棟貸し宿泊

未稼働の棟を、ペットと一緒に泊まれる一棟貸しの宿泊施設に転換します。一棟貸しは、他の宿泊客と接することがなく、ペットを連れた旅行で気兼ねが少ないことが特徴です。さらに、サウナを組み合わせます。ペット同伴という「対象」と、サウナという「体験」を重ねることで、単なる宿泊施設との違いをつくります。

05DIFFERENTIATION

差別化｜5つの要素の組み合わせ

• 1STAY（宿泊）基本の機能です。
• 2PET（ペット同伴）対象とする顧客を絞ります。
• 3PRIVATE（一棟貸し）他の客に気兼ねなく過ごせます。
• 4EXPERIENCE（サウナ）宿泊に体験の価値を加えます。
• 5LOCAL（地域体験）ドッグラン、農業体験、地域の飲食店・商品などとの接続を、将来の検討事項として考えています。

06DX

運営の設計｜一人運営のための予約管理

この事業は、一人で運営することを前提にしています。そのため、予約管理、清掃、問い合わせ、チェックインなどの運営設計が重要です。支援では、予約管理にかかる時間を、1日30分から10分に減らすことを想定しています。宿泊事業は、施設そのものだけでなく、運営の仕組みで成り立ちます。

07CROWDFUNDING

クラウドファンディングの使い方

クラウドファンディングは、建築費を集める手段としてだけでなく、先行予約、需要の確認、認知、初期の顧客づくり、地域商品の販売という複数の役割で整理しました。開業前に反応が見えることは、大きな投資の前の関門（Stage Gate）になります。反応が弱ければ、内容や価格を見直せます。

08REPLICATION

継続展開｜1拠点から複数拠点へ

構想には、同じコンセプトの複数拠点展開の構想もあります。1拠点で運営の型をつくり、標準化し、KPIを確かめ、別の拠点で再現する、という順です。重要なのは、「2号店を出す」ことではなく、何を再現すれば成功の確率が上がるのかを知識にすることです。なお、別の賃貸物件を宿泊施設に変える検討も資料にありますが、これは実績ではなく、次の展開として検討している段階として扱います。

09STAKEHOLDERS

関係者ごとに見る｜誰にとって何が変わるか

関係者ごとの意味を整理します。

• 1宿泊者ペットと気兼ねなく過ごせる体験が得られます。
• 2地域体験や商品の提供先として関われます。
• 3運営者運営を一人で回す設計が必要になります。

10ACTION STEPS

実行に向けた段階（目標）

事業計画で整理された実行の順序を、段階として示します。時期や規模は、策定時点の想定です。

• 1コンセプトの設計対象と体験を決めます。
• 2需要の確認先行予約や反応を確かめます。
• 3改装と設備安全と衛生に配慮して整えます。
• 4運営の設計予約・清掃・問い合わせを仕組みにします。
• 5開業と型の検証稼働率を記録し、複数拠点への再現を検討します。

11UNIT ECONOMICS

ユニットエコノミクス｜稼働率の感度

宿泊は固定費の大きい事業です。1棟、180営業日、宿泊単価を置くと、売上は稼働率に比例して増えます。一方、費用の多くは稼働に関わらずかかるため、一定の水準を超えると利益が急に伸びる、という形になります。

• 1最も効く変数稼働率（固定費が一定のため）。

12EXPERIENCE LAYER

体験を重ねるという考え方

遊休資産を、そのまま貸すだけでなく、体験の価値を重ねられないかを検討します。資産（物件）に対象（ペット客）を重ね、体験（一棟貸し・サウナ）を重ねると、差別化された資産になります。同じ建物でも、使い方の設計で、収益の見込みが変わります。

13FACT PLAN

資料の読み分け｜事実・計画・前提・編集部の解釈

同じ重みで読まないために、次の4つに分けて整理しました。公開する説明は、この区別を保ったものです。

• 1事実（FACT）2棟を保有し、1棟が未稼働であること。
• 2計画（PLAN）ペット同伴の一棟貸し宿泊への転換、サウナの導入、予約管理の効率化、複数拠点の構想。
• 3前提（ASSUMPTION）180営業日、宿泊単価、稼働率。
• 4編集部の解釈（INFERENCE）「クラウドファンディングは需要検証の関門」は資料から合理的に読める整理です。

14TAKEAWAY

この事例から分かること

以下は、この事例から一般的に考えられる経営上のポイントです。実際に行った支援内容とは区別しています。

• 1新しい資産を買う前に、持つ資産を動かす機会損失を先に点検します。
• 2資産に、対象と体験を重ねる差別化された資産になります。
• 3稼働率が利益を決める固定費の大きい事業の基本です。
• 41拠点で型をつくり、再現する知見を複製可能にします。

15HOW TO USE

自社の計画に使うときの読み方｜遊休資産の活用

この事例を、自社の検討に使うときは、業種の違いに引きずられず、構造を取り出して当てはめると役に立ちます。次の問いに、自社の場合を書き込んでみてください。

• 1稼働していない資産はないか土地・建物・設備・スペースを書き出します。
• 2その資産に、体験を重ねられるか対象と体験の組み合わせを考えます。
• 3収益は、何の変数で決まるか稼働率などを特定します。